A loja McDonald’s

O GBOEX somente veio tomar posse deste móvel com 1.400 m², 23 anos depois, e assim mesmo não usufruindo do seu aluguel até vendê-lo, em 2014, para quem dele usufruiu os aluguéis por 28 anos, por um preço menor que 40% do seu valor fiscal, renunciando ao direito pelos alugueis.
O caso da loja do McDonald’s, no Rua da Praia Shopping, é emblemático para que se possa ter ideia da forma como vem sendo dilapidado o patrimônio que foi formado para garantir o pagamento dos pecúlios, tudo com base nas informações existentes nos autos da ação penal pública (em andamento) em que o Ministério Público Federal ajuizou pela prática de fatos delituosos, na seguradora CONFIANÇA, integrante do Grupo GBOEX, de GESTÃO FRAUDULENTA e CORRUPÇÃO ATIVA E PASSIVA, no período de dezembro de 2009 a março de 2014, envolvendo o “pagamento de vantagens a membros da alta gestão da SUSEP”, como registrou a Corregedoria-Geral do Ministério da Fazenda.

1.      Em 21/5/2009, CONFIANÇA assinou contrato com STELO ADVOGADOS (Ev32_OUT6, fl.2/48): note-se que no objeto deste contrato estão relacionados os imóveis a serem individualizados, EXCETO a Loja 02, o maior e mais valioso de todos os imóveis (1.400 m²), localizados no Shopping Rua da Praia.

2.      Em depoimento, em 2018, Gilmar Stelo[1] esclarece a razão da sua contratação: “Eu fui contratado pela Confiança em 2009 para fazer a individualização do Shopping Rua da Praia, todo ele, que houve, na verdade uma integralização de capital por parte do acionista controlador GBOEX à Confiança que sofria sérias dificuldades financeiras. E como acionista controlador o GBOEX aportou esses imóveis”. Saliente-se que no Inquérito Civil Público (ICP PR/RS n. 020/2010-97, 10/10/2014), está registrado que “já houve prévio desfazimento de bens da GBOEX, transferidos à Confiança Seguradora para saneamento das finanças desta, o que se demonstrou medida inócua diante da sua posterior (ora atual) situação de insolvência”.

3.      Em 25/6/2009, STELO ajuizou “Execução de obrigação de fazer” contra ISDRA, para que procedesse a individuação e discriminação das unidades. Nos autos desta ação verifica-se que o “habite-se”, para a Loja 02 (McDonald’s), foi dado pela PMPA, em 8/1/1986 (Ev32_OUT6, fl.8/48).

4.      Segundo o art. 44 da Lei 4.591/64, após a concessão do “habite-se”, o incorporador (ISDRA) deveria providenciar junto ao Registro de Imóveis a “averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”. Ou seja, passados 23 anos (1986-2009) e o GBOEX não havia acionado a ISDRA para que procedesse a regularização no Registro de Imóveis!

5.      Em 12/8/2009 foi, finalmente, requerida, a averbação e individuação dos imóveis, ao Registro de Imóveis, por ISDRA e GBOEX, sendo que Stelo assinou pelo GBOEX (Ev32_OUT6, fl.48/48).

6.      Em 29/9/2009, o CD/GBOEX (Ata 35/2009), aprovou, por unanimidade, a rerratificação da Ata 49/2008, de 30/10/2008, que aprovou o aumento de capital da CONFIANÇA mediante a incorporação de imóveis, incluso os do Rua da Praia Shopping, agora individualizados. Registre-se que a Loja 02 (McDonald’s) consta na relação dos imóveis da Ata 35/2009.

7.      Somente no ano de 2012, segundo o citado depoimento de Gilmar Stelo, é que foram descobrir que a “Confiança não tinha a posse de um dos imóveis transferidos pela Ata 35/2009, justamente o que era o maior e mais valioso de todos que é a chamada loja do McDonald’s, localizada no Shopping Rua da Praia” e a razão disso é que a transferência dos imóveis foi feito “no papel” porque, na realidade,  os imóveis transferidos continuavam na carteira de locações do GBOEX, apesar de, continua Stelo, “a propriedade, vamos dizer assim, era da Confiança, só que quem recebia as locações era o GBOEX, uma coisa absolutamente esdrúxula, que nunca vi isso né, então o GBOEX recebia as locações e o imóvel que era já integralizado no patrimônio da Confiança não recebia qualquer tipo de locação”.

8.      Conclui-se que a falta de controle do GBOEX sobre os imóveis de sua propriedade permitiu que este valioso imóvel que, na realidade, era seu, desde o habite-se, em 1986, ficasse sendo explorado pela ISDRA, até 2012.

9.      Segundo consta no depoimento de Stelo, “houve um contrato verbal de advocacia visando obrigar a empresa Isdralit a repassar aluguéis que seriam da Confiança havidos indevidamente e de se abster a Isdralit de receber aluguéis futuros da loja número 2 do shopping center Rua da Praia, alugada para o McDonald’s”, um “aditivo verbal” ao contrato de 2009. “Começo a negociação com o Isdra já naquele período”, relata Stelo, ou seja, começou no ano de 2012.

10. Ao justificar, no seu depoimento, os honorários “acertados” para resolver o problema da loja do McDonald’s que envolviam aluguéis havidos e reintegração de posse, Stelo relata (Ev32_OUT11, fl.49/61) que o citado imóvel “foi vendido pro Grupo Isdra, através de uma negociação que eu fiz, o nosso escritório fez por 4 milhões e 400 mais ou menos, dando quitação na mesma escritura pública dos alugueres vencidos”. “através de uma negociação que eu fiz”, “dando quitação dos alugueres vencidos”.

11. Saliente-se que, no seu depoimento (Ev32_OUT11, fl.56/61), o ex-diretor Gerson Cardoso Camargo corroborou a atuação de Gilmar Stelo, ao ser perguntado  “em que grau a participação do doutor Gilmar Stelo como advogado”: “Houve a participação de forma até bastante determinante, ele foi a pessoa que fez a intermediação entre o grupo Isdra e a Confiança e o grupo GBOEX”.

12. Em 22/7/2013, CONFIANÇA, em notificação extrajudicial, questiona a ISDRA (Ev32_OUT8, fl.1/49) sobre a locação da loja: “desde que data encontra-se locado, qual o inquilino e qual o valor mensal da locação”.

13. Pelo que Stelo relata em seu depoimento, ISDRA não respondeu à notificação feita, pois, Stelo, em seu depoimento relata que “eu fui fazer uma investigação de qual o valor de locação que havia porque o grupo Isdralit se negava a fornecer de quanto era o valor de locação da loja do McDonald’s que ela vinha recebendo”. E o GBOEX não buscou judicialmente esta informação!

14. A escritura (Ev32_OUT8, fl.9/49) de compra e venda da loja, registrada em 13/2/2014, consta que a venda é feita pelo preço total de R$ 4.340.000 e que a CONFIANÇA declara “sob pena de responsabilidade civil e penal” que “o imóvel se encontra alugado e quaisquer valores referentes aos alugueres, anteriores e vincendos são de benefício único da outorgada compradora (ISDRA). A outorgante vendedora (CONFIANÇA) renuncia expressamente a estes alugueres respectivos, dando integral e irrevogável quitação à outorgante compradora relativamente aos valores por ela recebidos até a presente data”. E mais: a escritura ainda registra que o imóvel foi avaliado pela Fazenda Municipal em R$ 12 milhões, para efeito do pagamento do imposto de transmissão.

15. Ou seja, o Grupo ISDRA, desfrutou INDEVIDAMENTE do imóvel por 336 meses, desde o habite-se (8/1/1986) até a compra da loja (13/2/2014) o que, ao aluguel mensal estimado de R$ 50 mil, resultaria em um rendimento de R$ 16,8 milhões e pagou um valor (R$ 4.340.000), R$ 7.660.000 inferior ao valor fiscal (R$ 12 milhões).

16. Transcreve-se trecho do depoimento de Gilmar Stelo, sobre as condições de venda da loja (Ev32_OUT11, fl.52/61):

PA: A escritura de compra e venda estabelece o preço de 4 milhões e 340 mil e a avaliação da fazenda municipal é de 12 milhões, sobre 12 milhões foi pago o imposto de transmissão. Pergunta-se: Quem estabeleceu esse preço de 4 milhões e 340 mil? D: Doutor, o senhor sabe bem porque o senhor era advogado do GBOEX, eu não posso lhe explicar muito, mas aqui houve uma negociação e eu não participei do valor definitivo porque quem participou dessa negociação foi o diretor financeiro do GBOEX, chamado diretor Erni, e ele fez essa negociação aí diretamente junto conosco na sala, junto com doutor Isdra que estava presente junto com os advogados dele e nós com os nossos.

PA: A pergunta subsequente e que está atrelada a essa é por que foi aceito esse preço de mais de 7 milhões e meio inferior à avaliação fiscal? D: Isso tem que perguntar pro proprietário, eu não posso afirmar isso, eu sou advogado, não sou comerciante.

17. Perguntado ao ex-diretor Gerson Cardoso Camargo se o GBOEX tinha conhecimento dessa intermediação de Gilmar Stelo na negociação sobre a venda da loja para o grupo ISDRA, ipsis litteris: “Perfeitamente, a direção das empresas, o corpo jurídico de ambas (GBOEX e CONFIANÇA) tinha pleno conhecimento da negociação e de todos os participantes que envolviam a mesa de negociação. Haviam a essa mesa de negociação representantes da diretoria do GBOEX, corpo jurídico das empresas e diretoria da Confiança, também”. E todos sabiam da participação efetiva do doutor Stelo nessa negociação, arrematou.

18. Instado a informar sobre a negociação sobre a venda da Loja 02 (McDonald’s), o ex-diretor Gerson Cardoso Camargo declarou que tanto GBOEX como CONFIANÇA participaram com diretores e respectivos advogados.

PR: Se o senhor sabe na hora em que foi fechado o negócio entre a Isdralit e o GBOEX, especialmente com relação ao valor quem fez essa negociação por conta da Companhia, quem ajustou o valor? O senhor disse que foi 4 milhões e pouco, quem bateu o martelo, vamos dizer assim? T: Foi todo o grupo de negociadores que estava na ocasião representando o acionista era o doutor Erni Schereder, diretor financeiro do GBOEX, a diretoria da Confiança na minha figura, na figura do presidente e na figura do diretor Albert Nunes e os respectivos representantes do corpo jurídico de ambas as empresas. (Ev32_OUT11, fl.58/61)

19. Quando questionado sobre a discrepância entre o valor de venda (R$ 4,34 milhões) e o da avaliação da fazenda municipal (R$ 12 milhões), o ex-diretor da CONFIANÇA fez uma revelação surpreendente: a alienação estava comandada pelo TAC, pelo valor estabelecido por avaliação aprovada pela SUSEP”, “o valor da venda era o valor da avaliação”.

PA: Se ele sabe informar por que que se estabeleceu esse preço que ele se refere 4 milhões e 600, mas para ser preciso eram 4 milhões 340 mil, relativos a essa loja número 2 quando a avaliação da fazenda municipal era de 12 milhões? T: As avaliações de todo o patrimônio imobiliário que versava compromisso de alienação, via termo de ajustamento de conduta, foi feito por uma empresa independente, por mais de uma empresa independente, e foi afixado e submetido a avaliação da SUSEP. Na verdade, esses 4 milhões que foi alienado à loja, o senhor foi preciso em dizer, quatro e trezentos.

J: Trezentos e quarenta. T: Era uma exigência contida no termo de ajustamento de conduta, ou seja, a empresa estava impossibilidade (sic) de fazer a alienação em patamares menores e ela atendia a avaliação da empresa perita imobiliária contratada à época.

J: a arguição não é que a avaliação não seria muito, a avaliação fiscal foi bem maior, quase 3 vezes, é isso né? T: Isso.

J: Não que foi pra menos. T: Eu entendi, porque se tomou como base a avaliação da empresa técnica imobiliária, por isso foi vendida nessa avaliação.

PA: Então o valor da venda era o valor da avaliação? T: Sim

20. E faz uma revelação ainda mais surpreendente: A VENDA NÃO CONTEMPLOU OS ALUGUÉIS ATRASADOS.

PA: Então essa venda não contemplou os aluguéis atrasados, uma vez que se vendeu pelo valor da avaliação? O valor de 4 milhões e 340 era o valor do imóvel? T: Sim

21. E toda a negociação, em torno da loja do McDonald’s, foi reportada ao CD/GBOEX, conforme depoimento de Gilmar Stelo:

PA: Quem elaborou a promessa de compra e venda?

Gilmar Stelo: “Houve um trabalho conjunto era eu e a doutora Jaqueline Miaulki, que era advogada do grupo Isdra que entrou na negociação um pouco depois do início, que aí nós resolvemos e através de reunião da diretoria com comunicação dessa reunião ao Conselho do GBOEX, que é o chamado pinga fogo que existe lá no GBOEX onde o diretor presidente da companhia (CONFIANÇA) semanalmente comparecia ao Conselho do GBOEX relatava minuciosamente a situação de cada um dos problemas existentes...”. (Ev32_OUT11, fl.51/61)

CONCLUSÃO

22. O GBOEX somente veio tomar posse deste móvel com 1.400 m², 23 anos (1986-2009) depois, e assim mesmo não usufruindo do seu aluguel até vendê-lo, em 2014, para quem dele usufruiu os aluguéis por 28 anos (1986-2014), por um preço menor que 40% do seu valor fiscal, renunciando ao direito pelos alugueis.

23. O imóvel foi literalmente queimado pelo valor avaliado, no contexto de um TAC “manifestamente temerário”, que mais atendeu “o interesse pessoal das altas autoridades envolvidas em sua celebração”, no entender da Corregedoria-Geral do Ministério da Fazenda (IPL 0160/2015).

24. PERGUNTA-SE: o que fizeram Conselheiros e Diretores do GBOEX, sendo o CD/GBOEX o órgão superior de administração, com poderes normativos, de fiscalização e controle (art. 26, do Estatuto) e sabendo que os conselheiros e diretores respondem solidariamente com o GBOEX pelos prejuízos causados ao patrimônio (parágrafos dos art. 26 e 41)?

Nota do redator:

No julgamento deste texto ainda consta que:

1.      Sobre a existência do GRUPO GBOEX: “equivoca-se, ou falta com a verdade, o autor (GBOEX) ao afirmar repetidas vezes na inicial que ‘Não existiu e não existe o GRUPO GBOEX!”.

2. “Destaco: diante de todo o acervo documental trazido aos autos, não se trata de texto publicado a esmo, notícia ‘criada’ para macular a imagem do autor. Tampouco o texto contém informações falsas”.

3.  “Alia-se a isso que a postagem em questão não utilizou de palavras ofensivas à honra do autor (GBOEX), estando nos limites da civilidade. Além disso, basicamente tratou de fazer relatos, divulgando informações extraídas de processo existente”.

4.  “Considerando que o autor (GBOEX) é detentor de cerca de 99% do capital da Confiança Cia. de Seguros, não é errado afirmar que ele é quem suportou ou suportará os ônus patrimoniais da prática desses crimes”.

5. “Não há, então, inverdade no texto redigido pelo réu (PÉRICLES). Pode-se reconhecer, no máximo, imprecisão técnica no ponto”.